Eigentumswohnung als Geldanlage

Eigentumswohnungen sind heute mehr denn je im Trend. Laut einer Auswertung von Statistik Austria hat die Zahl der Eigentumswohnungen von 391.000 im Jahr 2011 auf 416.000 im Jahr 2013 deutlich zugenommen.

Die Vorteile liegen dabei klar auf der Hand, denn es wird keine teure Mietzahlung mehr fällig und der Eigentümer muss als Bewohner lediglich die Kosten für die Nebenkosten tragen.

Doch eignet sich eine Eigentumswohnung auch als Kapitalanlage? Bringen entsprechende Objekte eine gute Rendite und worauf sollten Interessenten bei der Vermietung achten? Diese Punkte werden nun etwas genauer beleuchtet.

Wie viel Kapital muss für eine Eigentumswohnung eingesetzt werden?
Natürlich bewegen sich die Preise für Eigentumswohnungen in Österreich je nach Region auf einem unterschiedlichen Niveau, jedoch kann festgehalten werden, dass die Kosten in den letzten Jahren deutlich angezogen haben. So lassen sich vor allem in Wien, Tirol und Vorarlberg weiterhin steigende Immobilienpreise beobachten. Laut einem Bericht auf kurier.at lag der durchschnittliche Preis pro Quadratmeter bei Eigentumswohnungen in Wien 2013 bei 4.423 Euro. Eine kleine Beispielrechnung für eine 70-m²-Wohnung soll verdeutlichen, mit welchen Kosten zu rechnen ist:

Kaufpreis Wohnung (70 m²): 309.610 Euro
Grunderwerbsteuer (3,5%): 10.836,35 Euro
Grundbuchsgebühr (1,1%): 3.405,71 Euro
Maklerprovision (ca. 3%): 9.288,30 Euro
Notarkosten (ca. 2%): 6.192,20 Euro
Gesamt: 339.332,56 Euro

Die hier berechneten Kosten beziehen sich lediglich auf ein Durchschnittsobjekt in Wien und können sowohl nach oben als auch nach unten abweichen. Auf diese Weise lässt sich aber sehr gut sehen, mit welchem Kapitaleinsatz für eine Eigentumswohnung zu rechnen ist. Sollte das Objekt finanziert werden, müssen natürlich auch noch regelmäßige Zinskosten einkalkuliert werden. Auch wenn der Markt sehr überlaufen ist, lassen sich immer noch interessante Eigentumswohnungen auf Immobilienbörsen wie Immobilienscout24.at finden. Dort werden ja nach Bundesland und auch Region die möglichen Wohnungen aufgelistet.

Mit welchen Erträgen ist bei einer Vermietung zu rechnen?
Der obige Kapitaleinsatz lohnt sich natürlich nur, wenn sich daraus eine entsprechende Rendite erzielen lässt. Die Mieten waren in Wien zuletzt relativ stabil und haben sich im Jahr 2013 auf einen Durchschnitt von 14,24 Euro pro m² eingependelt. Die 70-m²-Wohnung aus unserem obigen Beispiel würde demnach folgende Erträge mit sich bringen:
Monatliche Miete (70 m²): 996,80 Euro
Jährliche Miete: 11.961,60 Euro
Rendite pro Jahr: 3,53%

Mit einer jährlichen Rendite von 3,53% kann sich eine Eigentumswohnung als Anlageobjekt auf den ersten Blick aktuell wirklich sehen lassen. Sichere Einlagen wie Tagesgeld oder Festgeld liegen mit ihren Zinssätzen deutlich niedriger. Was schmälert die Rendite bei einer Eigentumswohnung?

Auch wenn eine Rendite von 3,53% p.a. zunächst als recht attraktiv zu bewerten ist, sollte immer beachtet werden, dass Immobilien durchaus risikobehaftet sind. Eines der größten Risiken ist dabei ein Leerstand der Wohnung. Sollte der Wohnungsbesitzer nach dem Auszug des bisherigen Mieters nicht schnell einen Nachmieter finden, steht die Wohnung leer und bringt gar keine Mieteinnahmen. Darüber hinaus verursacht die Wohnung in dieser Zeit sogar Kosten, da oftmals ein sogenanntes Hausgeld in eine Eigentümergemeinschaft eingebracht werden muss. Dieses beinhaltet zum Beispiel auch Gemeinschaftsausgaben für die Erhaltung des Hauses (Pflege der Grünanlagen, Hausmeister).

Ein weiterer Kostenfaktor stellen nötige Reparaturen und Sanierungen dar, denn an einem Haus nagt ständig der Zahn der Zeit. Aus diesem Grund ist es anzuraten, von Beginn an einen kleinen Teil der Mieteinnahmen (ca. 10%) zurückzulegen, um entsprechende Reparaturen durchführen zu können. Mieter haben in vielen Bereichen das Recht auf schnelle Instandsetzungen, da ansonsten Mietminderungen drohen.

Den schlimmsten Fall stellen allerdings Mietnomaden dar. Diese bezahlen irgendwann einfach keine Miete mehr und ziehen heimlich aus. Nicht selten nehmen sie dabei wertvolle Ausstattungsgegenstände (Herd, Einbauküche, Duscharmaturen) mit. In diesem Fall entsteht nicht nur eine Einnahmeeinbuße, sondern zusätzlich Kosten für die erneute Instandsetzung der Wohnung.

Die größten Renditefresser bei Eigentumswohnungen im Überblick:

- Bei Eigentumswohnungen muss immer auch ein Leerstand auf Zeit einkalkuliert werden
- Für Reparaturen und Sanierungen sollte eine Rücklage gebildet werden
- Mietnomaden stellen eine echte Gefahr dar

Wie lassen sich die Einnahmen einer Eigentumswohnung stabilisieren?
Wer einen Leerstand seiner Wohnung vermeiden möchte, sollte sich nach der Kündigung des bisherigen Mieters sofort auf die Suche nach einem Ersatzmieter machen. Wenn nicht anders vereinbart, gilt für einen Mietvertrag die gesetzliche Kündigungsfrist von 1 Monat. In vielen Fällen ist es möglich, bereits innerhalb dieser Frist erste Interessenten für die Wohnung zu finden. Im besten Fall steht die Wohnung nur wenige Tage leer und dem Eigentümer entgehen kaum Mieteinnahmen.
Mietnomaden können nie komplett ausgeschlossen werden, aber es ist laut kurier.at durchaus möglich, die Wahrscheinlichkeit für eine solche Problematik von Beginn an zu reduzieren. So sollte das gesetzliche Maximum an Kaution von 6 Monatsmieten ausgeschöpft werden. Darüber hinaus besteht die Möglichkeit, befristete Mietverträge mit einem Räumungsvergleich abzuschließen. Sollte alles klappen und der Mieter zahlt stets pünktlich, kann der Mietvertrag wieder verlängert werden. Entstehen hingegen Probleme, erleichtert und beschleunigt der Räumungsvergleich die Beantragung einer Zwangsräumung.

Die Tipps zur Risikominimierung im Überblick:
- Bereits innerhalb der Kündigungsfrist nach neuen Mietern suchen
- Bei Mietverträgen das Maximum an Kaution von 6 Monatsmieten fordern
- Befristete Mietverträge mit Räumungsvergleich anbieten

Lohnt sich eine Eigentumswohnung als Renditeobjekt?
Grundsätzlich lässt sich durch eine Eigentumswohnung durchaus eine ansehnliche Rendite bei überschaubarem Risiko erwirtschaften. Dies setzt allerdings voraus, dass sich der Vermieter mit der Materie vertraut macht und sich gegen entsprechende Risikofälle absichert. Wer allerdings extra einen Kredit aufnehmen möchte, um eine Eigentumswohnung als Anlageobjekt komplett zu finanzieren, kann schnell in finanzielle Schwierigkeiten geraten. Sollten die Mietzahlungen einmal ausfallen, können die Raten nicht mehr beglichen werden und es droht nach einigen Monaten die Zwangsversteigerung. Aus diesem Grund sollte der Kauf einer Eigentumswohnung zu Anlagezwecken stets gut überlegt werden. Eine Teilfinanzierung (z.B. 30% des Kaufpreises) ist dabei aber mitunter durchaus sinnvoll. Zur Risikodiversifizierung des eigenen Anlageportfolios kann eine Immobilie nämlich mitunter sehr gut beitragen und darüber hinaus stellt sie auch eine gute Möglichkeit zur privaten Altersvorsorge dar.

Fazit
Eigentumswohnungen können als Renditeobjekte erstens zum eigenen Lebensunterhalt beitragen und zweitens auch die eigene Altersvorsorge sichern. Dabei ist jedoch stets zu bedenken, dass zunächst eine große Kapitaldecke benötigt wird. Teilfinanzierungen per Kredit sind zwar möglich, sollten aber gut kalkuliert werden. Wer sich darüber hinaus auch noch gegen die wichtigsten Fallstricke absichert und stets eine Rücklage für Sanierungen und Reparaturen aufbaut, hat sicherlich viel Freude an seiner Eigentumswohnung.